주요 골프장 법정관리 현황 ②

현재 전국적으로 자본잠식 상태인 골프장은 74개에 이르며 이 가운데 80%가 회원제 골프장이다. 앞으로 회원제와 퍼블릭 골프장의 양극화가 심화되면서 경영난을 견디지 못하고 매물로 나오는 회원제 골프장은 더욱 증가할 것으로 예상된다. 대법원 판결로 법정관리(기업회생절차)를 신청한 대부분의 회원제 골프장들은 파산절차를 거쳐 퍼블릭 골프장으로 전환할 가능성이 높다. 퍼블릭 골프장으로 전환할 경우 개별소비세 부담이 없어 회원제 골프장에 비해 상대적으로 낮은 세금을 내면 되고, 이를 통해 수익성을 높일 수 있기 때문이다. 이러한 상황 속에서 많은 골퍼들이 궁금증을 갖고 있는 국내 주요 골프장의 법정관리 현황을 정리해서 연재한다.<가나다순 >

글 이지훈(비전회원권거래소 법인사업부 팀장) 사진 골프저널 DB

무등산CC

 

 

 

 

 

 

위치: 전라남도 화순군 화순읍 도웅리 산94-1

코스 규모: 27홀(파108·9,640m)

2015년 12월 31일 무등산CC(동강레저개발)가 회원권 반환에 따른 운영난으로 광주지법에 법정관리를 신청했다. 이어 2016년 1월 6일 법정 관리 신청에 대한 심리를 진행해 재산 보전처분과 함께 포괄적 재산 처분 금지명령을 내렸고, 2016년 3월 24일 법정관리 개시가 결정됐다. 동강 레저개발의 무등산CC는 2015년 4월 골프장 회원권 419계좌, 400억원의 만기가 도래해 그동안 회원권 반환을 위해 노력했으나, 반환 액수를 감당하지 못하고 경영난에 빠지면서 법정관리를 신청한 것으로 판단된다.

버드우드GC

 

 

 

 

 

 

위치: 충청남도 천안시 동남구 병천면 매성리 산27-24

코스 규모: 19홀(파75·6,476m)

2008년부터 정회원권의 반환요청과 2012년 6월부터 주중회원권 1차 분양보증금(약400구좌) 만기도래로 인해 발생한 자금 부담을 해결하고자 금융권 차입을 단행했으나 회원제 골프장에 대한 여신금지로 실패했다. 이어 2010년 대주주가 구속되면서 실질적으로 파산된 2011년부터 비상경영체체로 운영하며 골프장을 개장하기 위해 체납된 세금을 매월 분납하기로 세무서와 협의해 45억원을 납부했다. 그러나 또다시 46억원이 체납되어 세무조사를 받았고 대표이사가 검찰에 고발되고 신용카드 등록이 취소되기에 이르렀다.

버드우드는 2006년 개장한 뒤 파산과 회생을 반복하는 경영난을 겪으며 2016년 6월까지 70억원 가량의 세금을 내지 못해 2016년 4월 법원에 법정관리를 신청했다. 버드우드골프장이 회원제에서 대중제로 전환할 계획을 밝힌 가운데 회원들이 고액의 회원권이 휴지조각이 됐다며 강하게 반발하고 있는 상태다. 현재 버드우드골프장 회원은 약 800명인데 이 중 750명이 대중제 전환을 반대하는 비상대책위원회를 구성해 활동 중이며, 이들은 대중제 전환 이후 400억원 가량의 피해가 우려된다고 지적하고 있다.

버드우드측은 이후 법원으로부터 회생개시 결정을 받고 2017년 현재(2월 기준) 회생 인가전 M&A를 진행 중에 있다. 버드우드 M&A 자문사 삼일회계법인측은 “인수 시 퍼블릭 전환에 따른 높은 이익률 달성, 영업일수 증가에 따른 매출 증대, 사천CC매각에 따른 주식 차익 발생 등의 효과가 있을 것으로 예상된다”고 밝혔다.

버드우드는 2017년 2월 13일 매각공고 되었으며, 2017년 3월 17일까지 인수의향서(LOI)를 접수하고 예비실사를 거친 후 2017년 4월 3일 인수제안서를 접수할 계획이다.

베어리버골프리조트

위치: 전라북도 익산시 웅포면 웅포리 162

코스 규모: 18홀(파72·13,786m)

총 36홀의 베어리버골프장은 베어포트리조트가 감정가 약 1820억원 골프장을 약 240억원에 건물과 토지를 모두 공매로 매입했지만 회원들의 반발로 18홀 회원제코스는 웅포관광개발에 맡기고, 대중제코스 18홀만 베어포트가 운영하고 있다. 한편 회원들은 골프장의 새 소유주 베어포트리조트에 회원권 보장을 요구하고 있다. 2016년 8월 베어리버골프장 새 소유주 베어포트리조트가 골프장을 설립한 웅포관광개발에 대한 법정관리를 신청했다. 회원권을 지키겠다며 설립한 비상대책위는 회원권을 휴지조각 만드는 작업을 중단하라며 반발에 나서는 등 갈등이 심해지고 있는 상태다.

웅포관광개발과 회원 비상대책위원회는 회원권 승계만 가능하다면 스스로 정리하고 파산하겠다고 언급하고 있다. 그러나 베어포트리조트측은 베어포트는 회원권 원분양자인 웅포관광개발이 회원권을 책임을 져야한다는 취지로, 회원권 승계를 하면 현실적으로 경영 정상화를 이루어낼 수 없다고 피력하고 있다. 베어포트리조트는 주주제로 전환해 회원들의 라운드권을 보장해준다는 논리이다.

블루버드CC(舊경기샹그릴라)

위치: 경기도 광주시 곤지암읍 오향길 180

코스 규모: 36홀(파144)

2016년 9월 30일 기준 회사의 자산은 820억 8100만원, 부채는 2603억 4700만원이다. 블루버드 운영사 경기관광개발전신인 오향관광개발 주주였던 564명중 396명과 2006년 9월경 주식 및 채권양수도계약을 체결하여 대금을 지급하며 자금 유출이 발생했다. 시세가 4억원에 미치지 못할 경우 4억원을 보증해주겠다는 약정과 함께 입회증서(액면4억)를 발행했으나 시세가 약정기준일에 4억을 넘지 못해 실제 입금되지도 않은 추가적인 약정 채무 1584억원이 발생됐다. 또한 2013년 상당수 무기명 회원권이 발행되어 내장객 수입이 지속적으로 감소됐고, 회원권 입회금 반환 및 각종 소송 98건중 24건이 패소 확정됐고 18건이 진행 중이다.

소송자 및 채권자들의 카드 매출 채권에 대한 압류건수가 35건(압류금액 119억), 법인계좌 압류 9건, 신탁재산에 대한 압류 14건(압류금액 118억), 기타자산 압류 4건(압류금액 21억)으로 총 258억원의 압류가 설정되어 있으며 연20%에 해당하는 지연손해금이 계속적으로 늘어나 악화되고 있다. 또한 지방세액 체납으로 사업부지 공매가 2차례 진행됐으나 신임 회장의 자금 투입으로 일시 정지시켜 놓은 상황이다. 하지만 남아있는 약 48억원의 체납세액에 대한 분납계획의 진행이 이루어지지 않을 경우 공매가 재진행 될 수밖에 없는 어려운 상황에 직면해있다. 결국 2016년 12월 2일 블루버드(경기관광개발)측에서 법정관리를 신청했고, 2016년 12월 6일 서울중앙지법에서 포괄적 금지 명령 공고를 내렸다. 이어 2016년 12월 23일 법정관리 개시가 결정됐다.

상떼힐익산CC

 

 

 

 

 

 

위치: 전라북도 익산시 무왕로 38길 111

코스 규모: 18홀(파72·6,372m)

상떼힐익산CC(익산관광개발)의 현재의 주주는 2010년 3월 전 대주주였던 성원산업개발, 성원아이컴으로부터 주식을 매입하여 최대 주주가 되었다. 현 주주가 운영을 시작한 이래 재무 실적을 살펴보면 2010년 12월 기준 자산 634억, 부채 626억, 결손금 42억의 회사가 2015년 12월 기준 자산 857억, 부채 874억, 결손금 289억의 골프장으로 변경됐다. 즉, 현재 주주가 최대주주가 된 이후 5년만에 실질 자산가액 증가는 없으나 부채는 250억이 증가됐다.

이에 경영난과 입회금 반환 문제에 직면해, 2016년 10월 7일 상떼힐익산측이 법정관리 신청했고, 2016년 10월 14일 전주지방법원이 포괄적 금지 명령을 공고했다. 이어 2016년 11월 10일 법정관리 개시가 결정됐다.

서산수골프앤리조트(舊 윈체스트 서산)

 

 

 

위치: 충청남도 서산시 대산읍 삼길포7로 6

코스 규모: 18홀(파72·6,630m)

다림그룹(다림개발)은 우남건설과 청남건설을 계열사로 가지고 있는데, 그중 우남건설은 윈체스트 안성을, 청남건설은 윈체스트 서산을 운영하고 있다. 윈체스트 서산의 경우 2014년 4월경 서산수골프앤리조트로 이름이 변경되었다.

2014년 7월 22일 가칭 서산수골프장 채권단 협의회와 서산수 골프장 김성수 대표는 입회보증금 반환 이행 약속 협약서에 서명하고, 회원들의 권리구제와 골프장 정상 운영을 위해 힘을 모으기로 했다. 회원비대위측에서 2014년 8월 26일 법정관리를 신청했고, 2014년 11월 27일 법정관리 개시를 결정했다. 2014년 3월 20일 대전지법에서 제1차 관계인 집회, 2016년 1월 22일 제2·3차 관계인 집회가 열렸다. 그 후 2016년 3월 11일 회생계획안이 인가됐다. 주요 내용은 회원권은 원금 및 개시 전 이자에 대해 49% 출자 전환, 40% 현금 변제, 11%의 이용권을 부여해 현금 변제에 갈음한다는 것이며, 현금 변제할 금액은 인가일로부터 1월 이내에 변제, 이용권은 대중제 전환 이후부터 7년간 이용권을 이용하면 된다. 회생계획안의 인가 후 기존의 골프 회원권 및 콘도 이용권 등에 부여된 일체의 권리는 즉시 소멸되며, 관리인은 인가 후 11%의 이용권을 부여해 현금변제로 갈음하며 회원권은 전부 반납한 것으로 했다. 관리인은 지체없이 대중제 골프장 전환을 위해 관할관청인 서산시청에 대중체육시설업 전환을 내용으로 하는 체육시설업 변경등록신청서를 제출했다. 이어 서산수골프앤리조트는 2016년 5월 대중제로 전환했다. 법원에서 담보권의 67% 이상 동의를 받아야 회생계획안 인가를 해주는데, 서산수골프장의 경우 담보권의 100% 동의를 받았다. 또한 주주권 100%, 회원권 85%의 동의를 받고, 회원들의 항고가 없는 골프장이라 법원에서나 업계에서 성공적인 법정관리 사례로 회자되고 있다.

세인트포CC

 

 

 

위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 선유로 445-55

코스 규모: 36홀(파144·13,807m)

세인트포CC 운영사 ㈜에니스는 총자산 약 2424억, 총부채 약 3873억원으로 부채가 1449억원을 초과했다. 이러한 상황에서 골프장 시공을 맡았던 한라가 경영에 참여했고 한라는 골프장의 배후부지에 대한 개발사업이 수익을 낼 것이라 예상하고, 2010년 4월 부동산 신탁회사에 지고 있던 에니스의 부채를 갚아주고 회사 경영권을 확보한 후 그룹 계열사로 편입시켰다. 이후 3년동안 경영 정상화를 위해 200여억원의 자금을 수혈했지만 골프장 자체 수익이 지속적으로 하락했고 투자유치에도 실패해, 결국 한라는 세인트포골프장에 대해 2013년 4월 법정관리에 들어가 회생에 나섰다. 뿐만 아니라 주로 기업어음(CP) 발행을 통해 자금을 조달하는 한라 입장에서는 세인트포에 묶인 자금을 회수하려면 매각해야만 하는 상황이었다. 결국 2015년 11월 한라는 세인트포CC의 매각을 위해 테마파크 운영업체인 원마운트(경기일산 최대 워터파크, 대주주 청원건설)를 우선협상대상자로 선정한 바 있으나 무산됐다.

한라그룹은 지난 3월 지주회사인 한라홀딩스가 1300억원, (주)한라가 800억원 등을 출자하고, 특수목적법인(SPC)의 인수금융 900억원(한국투자증권 주관)을 조달해 총 3000억원을 들여 (주)에니스를 인수했다. 이후 제주 세인트포CC 및 배후부지는 429만㎡로 개발 관련 인허가를 마쳤으며, 에니스의 재무구조를 개선하는 동시에 제주 지역 개발을 신성장 동력으로 추진한다는 계획을 세웠고, 또한 사명을 에니스에서 J.J.한라로 바꿨다. 2016년 4월 4일 한라는 제주 세인트포 골프장·리조트건축 시행사인 에니스의 보유 주식을 모두 처분한다고 공시했다. 처분 주식수는 106만 8234주, 처분 금액은 106억 8000만원 규모로. 처분 목적은 발행회사의 변경회생계획 인가에 따른 유상감자이다. 이어 2016년 6월 28일 J.J.한라는 제주 세인트포CC 코스 일부(36홀중 27홀)를 회원제에서 퍼블릭으로 전환하고 친환경 테마파크를 추진하는 등 제주지역 보유부지 개발 사업을 본격 시작했다고 밝혔다.

신라CC

 

 

 

 

 

 

위치: 경기도 여주시 북내면 신라그린길 84

코스 규모: 27홀(파108·9,560m)

신라CC(삼공개발)는 2013년 4월 12일 퇴출된 신라저축은행의 계열사로 권노갑 전 민주당 최고위원 사돈인 재일교포 홍준기 대표가 삼공개발과 신라저축은행 회장을 맡고 있었다. 신라CC 정회원은 279명(입회금 약 435억원), 주중회원은 298명(입회금 약 85억원)등 총 부채규모가 약 1000억원으로 알려졌다. 2012년 손실액이 약 163억원에 달하고 입회금 반환 문제로 경영난을 겪게 됨에 따라 2013년 4월 9일 삼공개발이 서울중앙지법 파산부 법정관리를 신청했고, 2013년 5월 3일 법정관리 개시가 결정됐다. 2014년 1월 24일 관계인 집회에서 회생계획안이 부결 되고, 입회보증금을 2014년 말까지 50% 변제, 50% 출자전환으로 회생절차 개시인가가 결정됐다. 채무 변제 자금 조달이 어려워지면서 회생계획이 답보 상태에 머물고 있었으나 2014년 12월 입회보증금의 50% 변제가 완료되고 대중제로 전환

되었다. 신라CC는 2016년 4월 21일 KMH아경그룹이 인수하며 ‘프리미엄 퍼블릭’을 표방하고 나섰다. 미디어산업 중심의 KMH아경그룹은 신라컨트리클럽 인수를 시작으로 이후 사업분야를 레저영역까지 확대해나갈 계획이다.

아름다운골프 앤 온천리조트

위치: 충청남도 아산시 영인면 영인산로 440

코스 규모: 18홀(파72·6,711m)

아름다운골프 앤 온천리조트는 세상을 떠들썩하게 했던 김찬경 전 미래저축은행 회장이 소유했던 곳이다. 2014년 5월 16일 대전지법에서 회생계획안 인가가 승인됐고, 골프장 채권 약 300억원을 매입한 SG그룹 계열 (주)가람지엘씨(상떼힐도 인수)가 운영권을 인수했다. 2014년 11월 21일 대중제 전환 허가를 받았고, 충청남도에서는 2014년 12월 30일 대중 골프장 변경 허가를 승인했다. 그러나 아산시는 체납된 세금 납부와 회원권 보유자들의 피해가 없어야 하며 대중제 골프장으로 변경되면 세금이 감소될 것이라는 취지의 의견서를 충청남도에 제출했다. 아름다운골프 앤 온천리조트는 2014년 12월 30일 대중제로 전환되었다. (주)가람은 대중 골프장으로 전환하면서 입회금 원금 및 개시전 이자의 98.7%는 출자전환하고 1.3%만 현금 변제하기로 하고 나머지 금액은 모두 주식으로 전환한 후 50%는 감자하고 나머지 50%는 8년 후 지급키로 했다. 총 입회금이 약 1017여억원인데 약 500억원 감자되는 것이라 일부 회원들은 반발하며 법적 소송에 들어갔다.

아일랜드리조트

위치: 경기도 안산시 단원구 대부남동 111

코스 규모: 27홀(파108·6,721m)

2015년 2월 17일 서울중앙지방법원 제22파산부는 아일랜드CC의 회생계획안 인가를 승인했다. 이에 앞서 2015년 2월 12일 서울중앙지방법원에서는 최종 관계인 집회가 열렸고, 채무자의 85.2%가 회생안에 동의, 법정요건(3분의2 이상)을 충족했다. 회생계획안은 자산 매각과 투자 유치를 통해 700억원 규모의 관리형 토지신탁 입회금을 2014년 3월에 모두 변제하고 추가 300억을 투자 받아 금융권 신탁채권자들에게 우선 변제한다는 것. 즉, 핵심은 회원권 채무액 100%를 현금 변제한다는 것이고 대중제로 전환한다는 내용이다.

아일랜드CC는 2015년말 준공을 계획했으나 연기되어 2016년 3월에 준공했다. 2016년 4월 아일랜드가 갚아야 할 변제금은 950억원이고, 한국투자증권에서 700억원, 개인사업자를 통해 250억원을 대출받기로 했다. 향후 9년간 영업을 통해 1000억원의 채무를 갚아 나갈 예정이다. 퍼블릭 골프장으로 미전환 된 상태로 2016년 11월 현재 회원제로 운영중이다.

아트밸리CC

 

 

 

 

 

 

위치: 충청북도 진천군 진천읍 송강로 783-51

코스 규모: 27홀(파108·9,592m)

아트밸리CC의 경우 정회원 및 주중회원이 약 1000명인데 입회보증금 채무 1170억원, 보증채무 13억원, 조세채무 증가액 1억원 등을 가산하여 실질부채총액 약 1199억원이었다. 아트밸리 골프장측의 회생계획안은 회원 보증금의 50%를 출자전환하여 대중제 골프장으로 전환하고, 나머지 회원 보증금은 비영업용자산 90억원 매각, 향후 10년간 창출되는 세후 경상이익으로 2023년까지 상환하며, 또한 관리인으로 현 대표이사를 요청, 유지하겠다는 것이었다. 이에 회원 비대위는 골프장측의 법정관리 신청을 무력화시켰고 비대위측에서 법정관리를 재신청하여 주주회원제를 목표로 했다. 아트밸리측은 법무법인 세종을, 비대위측은 법무법인 태평양을 선임하여 치열한 법리적 공방을 벌였다. (단, 아트밸리측은 중간에 법무법인을 세종에서 푸르메로 변경함, 푸르메는 예전 영화배우 박시후 변호로 유명세를 탔었음) 2014년 5월 14일자로 새하늘공원주식회사에서 아트밸리CC 인수를 제안했으며, 인수안으로 1안은 회원보증금의 60%를 반환하고 회원권을 반납, 2안은 회원 보증금의 20%를 반환하고 80%의 금액으로 5년간 재계약하는 것으로 둘 중 택일안을 제시했다. 또한 새하늘공원주식회사는 합의 후 1개월 이내 대금 지급을 약속하고, 만기가 도래하지 않은 회원도 동일 적용하겠다는 조건을 내세웠는데 일각에서는 새하늘공원주식회사가 페이퍼 컴퍼니라고 주장했다.

제1비대위가 신청한 법정관리 개시 결정이 2014년 8월 12일 이뤄지고, 2015년 6월 15일 회생계획안이 통과됐다. 회생계획안의 요지는 입회보증금 총 1164억원 중 50%인 582억원 출자 전환, 나머지 50%인 582억원 현금변제이고 이는 2024년까지 완료 예정이다. 예탁금 회원제 골프장 지위는 유지하며 9홀 퍼블릭 전환은 회원들의 반대로 무산됐다. 채무변제를 위한 추정 자금 내역은 향후 10년간 영업이익 189억원, 비영업자산처분(2020년) 21억, 자금 차입(2024년) 180억원, 회원권 재분양(2024년) 220억원 총 610억원 유입으로 상거래 채무변제(2015년말) 1억원, 조세 채무변제(2015~2017년) 26억원, 입회보증금 변제(2024년) 582억원 등 총 609억원의 지출이 예상된다. 즉, 아트밸리측(임창순 및 특수관계인) 지분은 모두 소각, 대부분 지분이 회원들의 주식이며 2024년에 변제를 받으면 회원 권리가 소멸되고 주주자격만 남게 되며, 2024년부터 주식 배당이 가능하다.

양산CC

 

 

 

위치: 경상남도 양산시 상북면 소석리 산9-18

코스 규모: 27홀(파108·11,000m)

2012년 8월 경영난으로 법정관리 개시가 결정되어 매각을 추진해왔는데 결국 2014년 11월 6일 희창인베스트와 양산CC가 M&A 투자계약을 체결하면서 희창인베스트가 1290억원으로 양산CC를 인수하기로 했다. 인수금액중 550억원은 유상증자 형태로 양산CC의 자본금으로 사용돼 1500여억원의 채무를 변제하는데 사용되고 740억원은 대중제 골프장 전환을 위해 회원들의 입회금을 60% 수준으로 반환하고 남은 40%는 출자전환, 골프장 개선을 위해 투자자금외 90억원을 투입하기로 했다. 희창인베스트는 희창유업과 에이치씨글로벌의 공동 출자로 설립된 특수 목적회사이며 에이치씨글로벌은 희창유업에서 제조한 유제품 판매 회사로 박창현 희창유업 회장이 대주주이다. 양산CC는 희창인베스트와 M&A 투자계약을 체결한 후 전체 채권자 중 88%의 동의를 얻어 2014년 12월 24일 회생계획안이 통과됐고, 2015년 4월 20일 대중제로 전환됐다.

양지파인GC

 

 

 

위치: 경기도 용인시 처인구 양지면 남평로 112

코스 규모: 27홀(파108·9,377m)

1969년 설립된 파인리조트는 무림그룹이 1985년 1월 인수했으며 경기 용인시 양지면 소재 골프장, 콘도, 스키장 등 복합리조트를 운영하고 있다. 무림그룹 막내아들인 이동훈 회장 외 특수관계인이 100% 지분을 보유 중이다. 파인리조트는 스키장과 숙박시설 등의 영업적자 누적에 따른 경영난으로 2016년 2월 1일 수원지방법원에 법정관리신청서를 제출했다. 일각에서는 세월호 사건의 영향으로 단체 학생 손님이 급감하면서 운영 적자에 허덕인 것으로 전해지며, 파인리조트의 자산규모는 2015년 3월말 기준 2273억원이며 부채는 1676억원, 골프·콘도, 스키장 회원 입회금은 약 820억원 규모이다. 2016년 2월 1일 양지파인리조트에서 법정관리를 신청(법무법인 태평양에서 대리)했고, 2016년 2월 2일 수원지법에서 포괄적 금지 명령 공고, 2016년 3월 7일 회생절차 개시 결정 공고가 있었다. 이러한 가운데 양지파인GC 운영위원장과 비대위원장은 회원들을 대표해 파인리조트 인수에 적극적인 의사를 보인 온누리투어 남궁 견 회장과 우선 협상을 시도했고, 남궁 견 회장은 회원들의 뜻을 모아 사전 회생계획안의 법정 제출기한인 9월 29일까지 회생계획안을 제출한 바 있다. 파인리조트의 관할 법원인 수원지방법원은 2016년 10월 7일 매각 주관사로 딜로이트안진을 선정해 통보했다. 수원지법 파산부는 2016년 11월 매각공고 및 인수의향서를 접수받고 12월말 우선인수협상대상자를 선정하고 2017년 매각을 마무리한다는 계획이다. 파인리조트 매각주관사 딜로이트 안진이 12월 16일 본 입찰을 진행한 결과 현대산업개발, 유진 프라이빗에쿼티(PE), 화인파트너스, 키움자산운용 4곳이 참여했고, 유진 프라이빗에쿼티(PE)가 최종 우선 인수협상대상자로 선정됐다. 매각가는 1900억원대이고, 2017년 3월 관계인집회 표결로 최종 결론이 날예정이다. 딜로이트는 이번 딜을 여러 악조건 속에서 성공적으로 마무리 했다는 평가를 받고 있다. 이번 매각 대상은 파인리조트가 보유한 양지파인과 설악파인 두 곳이다. 용인시 처인구에 위치한 양지파인리조트는 서울과의 접근성이 장점으로 꼽히지만 높은 리모델링 비용이 단점으로 꼽혔다.