주요 골프장 법정관리 현황 ①

현재 전국적으로 자본잠식 상태인 골프장은 74개에 이르며 이 가운데 80%가 회원제 골프장이다. 앞으로 회원제와 퍼블릭 골프장의 양극화가 심화되면서 경영난을 견디지 못하고 매물로 나오는 회원제 골프장은 더욱 증가할 것으로 예상된다. 대법원 판결로 법정관리(기업회생절차)를 신청한 대부분의 회원제 골프장들은 파산절차를 거쳐 퍼블릭 골프장으로 전환할 가능성이 높다. 퍼블릭 골프장으로 전환할 경우 개별소비세 부담이 없어 회원제 골프장에 비해 상대적으로 낮은 세금을 내면 되고, 이를 통해 수익성을 높일 수 있기 때문이다. 이러한 상황 속에서 이번호부터 많은 골퍼들이 궁금증을 갖고 있는 국내 주요 골프장의 법정관리 현황을 정리해서 연재한다. <가나다순 >

글 이지훈(비전회원권거래소 법인사업부 팀장)

골프존카운티안성Q(舊골프클럽Q안성)

위치: 경기도 안성시 죽산면 장계길 20-229

코스 규모: 18홀(파72·6,648m)

2013년 9월 골프존은 사모펀드인 케이스톤파트너스와 컨소시엄을 구성해 골프클럽Q안성을 730억원에 인수하는 내용(골프장 채무를 약 600억원으로 줄이고 대중제 골프장으로 전환, 기존 회원들은 입회금의 17%만 반환)의 회생계획안을 통과시켜 1심에서 수원지방법원 파산부의 입회금 17% 반환 결정을 받아냈다. 이에 회원 241명이 서울고등법원에 항소했다. 그 후 재판중이라 대중제 변경 승인을 받지 못한 상태에서 영업하다가 안성시로부터 영업정지 3일(2014. 5. 6~5. 8)의 처분을 받았었다. 골프클럽Q안성 회원들이 제기한 항소에 따라 2014년 7월 30일 서울고등법원에서 진행된 2심에서 입회금 17% 반환과 퍼블릭 전환 인정 확정 판결이 났다. 이에 따라 퍼블릭 전환이 차질없이 진행될 것으로 예상됐으나, 회원들이 대법원에 상고하기에 이르렀고 법정대리인으로 김앤장을 섭외해 새로운 국면을 맞았었다.

회원권리(체시법)와 기업회생(파산법) 중 어디에 방점을 두는 것인가가 핵심이 될 것으로 파악됐으나, 2016년 5월 27일 대법원 민사3부는 법원이 골프클럽Q안성 회생계획을 인가한 데 반발해 기존 회원들이 낸 재항고를 기각했다. 대법원은 기존 회생안이 취소되고 새 인수자를 찾지 못하면 회원권이 휴지조각이 될 수 있다는 취지와 법리적 문제에서 기각한 것으로 보인다. 즉, 법리적으로 골프클럽Q안성은 투자자가 운영사 지분을 인수했을 뿐 운영사는 그대로이므로 체육시설법이 회원 지위를 유지할 조건으로 규정한 ‘영업권이 제3자에 넘어가는 경우’가 아니라고 판단한 것이다.

광릉포레스트CC

위치: 경기도 남양주시 진접읍 팔야로 280

코스 규모: 18홀(파72·6,463m)

2014년 3월 28일 운영위원(7명)이 법정관리 신청을 했고, 골프장측이 이를 알고 뒤따라 2014년 4월 11일 또 법정관리 신청을 했다. 대략 100억원의 입회 보증금 반환 요구를 받아 이것을 해결하기 위해 골프 회원권을 추가로 발행했는데 이로 인해 그린피 없이 세금만 내는 회원들이 증가하고 수익이 악화돼 설상가상으로 법정관리를 신청한 것으로 전해진다. 2015년 2월 이랜드그룹을 우선협상대상자로 선정해 법원에 통보했고, 2월초 실시한 광릉포레스트CC의 본 입찰에 이랜드그룹을 포함해 총 두 개 업체가 응찰해 인수 조건을 검토한 결과 500억원대의 금액을 적어낸 이랜드 그룹이 가장 높은 점수를 받았다. 광릉CC 인수 본 계약을 체결한 이랜드가 인수 마지막 관계인 집회를 앞두고 회원들이 회생계획안 수정을 요구함에 따라 2015년 7월 10일 열리기로 했던 광릉CC 2·3차 관계인 집회가 2015년 8월 10일로 연기됐다. ‘10년 후에 회원권 금액을 상환한다. 상환과 연장은 협의에 의한다’는 내용과 낮은 회원권 변제율로 인해 회원들이 반발한 것이다. 이랜드는 회원권 변제율을 기존 13%에서 36%까지 상향하면서 조율했지만 회원권 상환과 연장에 관한 부분은 결렬됐다. 이어 2015년 8월 10일 회생계획안이 부결되어 이랜드의 인수가 무산됐다. 회생담보권 4분의 3이상, 회생채권의 3분의 2이상 동의가 필요한데 회생담보권의 68.9%, 회생채권 21.4% 동의로 회생절차가 폐지됐다. 2015년 8월 18일 회생절차 폐지 결정을 공고했고, 2015년 10월 23일 의정부지방법원에서 경매됐다. 골프장 부지 117만㎡와 클럽하우스 골프연습장 등 건물 연면적 1만9212㎡가 경매 대상. 감정가격은 토지 1196억원, 건물 72억원 등 1280억원. 채권자인 국민은행이 빌려준 돈과 이자를 받기 위해 경매에 넘겼으나 유찰됐다. 이후 2016년 4월 5일 골프장 측에서 법정관리를 재신청 했고, 2016년 8월 10일 회생계획안 제출기간 연장결정이 공고됐다.

꽃담CC(舊세인트웨스튼)

위치: 경상북도 군위군 군위읍 외량리 산13번지

코스 규모: 18홀(파72·6,455m)

골프장 경영 악화와 입회금 반환 문제(회원 570여명 입회금 547억원)로 2014년 8월 11일로 골프장측에서 법정관리를 신청했다. 회원채권단협의회는 2015년 1월 15일 계룡건설 본사를 방문하고 무책임한 법정관리 신청 철회를 주장하는 항의 집회를 가졌다. 회원채권단협의회는 꽃담골프장의 실질적인 주인은 계룡건설이라고 주장(분양당시 계룡건설이 시공 및 지급보증사였고 골프장이 파산하더라도 계룡건설이 실소유주라 걱정할게 없다는 분위기였다고 함)했으나, 골프장이 법정관리를 신청하자 오히려 계룡건설이 피해자라며 채권자를 자임했다. 하지만 꽃담골프장은 계룡건설의 관계사들이 주주로 구성되어 있고, 법정관리 신청부터 관리인 선임에 이르기까지 계룡건설의 입장만 대변하고 있고 관리인도 계룡건설 이해관계자가 맡았다. 때문에 계룡건설이 대중제 전환을 목표로 일방통행하고 있다는 주장이 제기됐고, 이에 회원채권단협의회는 관리인 변경 및 채권증액신고 이의 신청을 했다.

2015년 4월 8일 대구지법 제1파산부는 꽃담CC의 회생계획안에 대해 청산가치가 더 크다며 회생절차 폐지 결정을 내렸다. 이에 따라 회생계획(회생계획안: 회원권 출자전환 계룡건설 채권 380억원 2018년 6월말까지 현금변제)을 통한 회원 주주 대중제 골프장 추진 방안은 힘들어졌고, 회생절차 폐지 결정으로 회원채권단협의회는 회원들이 주주인 주주회원제를 추진하기에 이르렀다. 이어 2015년 8월 26일 대구지방법원 의성지원에서 열린 군위 꽃담골프장 골프카트 66대에 대한 경매가 이뤄졌다. 회원권 반환금을 돌려받지 못한 회원들(꽃담CC 회원채권단협의회)이 골프장 재산에 대한 가압류를 신청해 이뤄진 카트 경매 결과, 1차 유찰 끝에 낙찰 받은 사람은 현재 골프장 운영자의 반대편에 서 있는 회원 대표 2인으로 66대에 대한 낙찰금액은 2억 8150만원이다. 골프장의 최대 수익원인 카트를 골프장측이 못가지게 함으로 주도권을 채권자협의회측이 가지려 한 것이다.

꽃담레저는 2015년 12월 주소지를 서울로 옮기고 법무법인 김앤장을 통해 다시 법정관리를 신청해 2016년 2월 서울 중앙지방법원으로부터 개시결정을 받아냈다. 회원채권단협의회는 이에 반발하며 꽃담레저가 계룡건설의 페이퍼컴퍼니이고 회원들의 권익은 무시한 채 계룡건설의 이익만 추구한다고 주장하며 대구지검에 계룡건설이 꽃담CC 공사 토지매입비와 개발자금 137억원을 횡령했다며 고발장을 제출했다.

남춘천CC

위치: 강원도 춘천시 신동면 오봉길 78

코스 규모: 18홀(파72·6,780m)

남춘천컨트리클럽을 운영하는 한원레저는 2014년 49억원의 적자를 냈고 자본잠식액이 300억원에 달하는 등 재무적 압박을 받아왔다. 특히 2015년 회원권 만기도래로 상환부담까지 겹쳐 2015년 12월 8일 법정관리를 신청했다. 최대 채권자는 삼성물산과 메리츠증권이며, 남춘천측 총 채무는 1630억원, 그중 삼성채무 220억원(비대위에서 400억원으로 주장), 메리츠 400억원, 회원권 채무(삼성포함) 926억원, 기타(미납세액) 84억원이다. 한원레저 비공식 채널 회생예정안은 회원권 30% 변제, 삼성물산 30% 변제, 메리츠 50% 변제 후 퍼블릭 전환이다. 현재 남춘천의 부동산은 아시아 자산신탁 소유로 확인되며, 골프장 운영사 한원레저는 자본잠식된 상황이다. 즉, 토지 소유자와 운영자가 다른 것으로 파악된다.

남춘천 비대위는 2016년 3월 29일 남춘천CC 대표를 사기와 배임혐의로 춘천지검에 고소했다. 2016년 6월 10일 공개된 회생계획안의 요지는 입회보증금 채무-원금 및 개시전 이자 78.43%는 출자전환하고, 21.57%를 현금 변제. 변제할 채권액의 8%를 4차년도(2020년)와 5차년도에 매년 4%씩, 32%를 6차년도부터 9차년도까지 매년 8%씩, 60%를 10차년도에 각각 변제하겠다는 것이었다. 그러나 2016년 7월 12일 회생절차 폐지 결정이 공고됐다. 1순위 신탁채권자 메리츠종합금융증권, 메리츠캐피탈의 대출금채권에 대한 현금 변제율을 58.92%로 하는 회생계획안을 최종 제출했으나 메리츠는 1순위 신탁채권자인 자신에 대한 현금변제율을 100% 일시 변제로 하지 않은 회생계획안에 동의할 수 없다고 의사를 표시했다. 이에 법원은 메리츠가 동의하지 않은 상태에서는 우선수익자인 메리츠가 골프장 부지에 대한 공매권을 행사할 수 있어 회생계획안의 수행이 불가능하다고 보고 회생절차를 폐지하기에 이르렀다. 한원레저가 2016년 11월 7일 회생절차를 재신청한 상태다.

남안동CC

위치: 경상북도 안동시 일직면 풍일로 1887

코스 규모: 27홀(파108·9,586m)

2007년 개장해 입회금 반환기일이 경과해도 회원들에게 약 700억원을 미 반환한 상태다. 대구지법 제1파산부는 2014년 7월 16일 안동개발(주)(남안동 운영사)의 법정관리 신청에 대해 2014년 12월 4일 폐지결정을 내렸다. 청산가치 155억원, 계속 기업가치 139억원으로 분석됐기 때문이다. 남안동컨트리클럽 회원 대표기구인 남안동컨트리클럽 회생추진위원회는 2015년 7월 7일 회원총회를 열고 대중제 골프장 전환을 전제로 한 법정관리신청의 불가피성에 대해 설명하고 회원들의 동의서를 제출받아 법정관리를 재신청했다. 대중제로 전환되면 매년 20~30억원 수익과 9홀 추가 증설시 27홀 퍼블릭 골프장 운영으로 현재 경영난을 해결할 수 있다고 보고 있다. 2016년 6월 ㈜그린랜드가 신탁공매로 166억원에 남안동CC 부동산(토지·건물)을 인수해 회원권(약 1600개, 총 700억원)의 보전이 불투명해진 상황이다.

더클래식 골프앤리조트

위치: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남조로 1105

코스 규모: 18홀(파72·6,717m)

골프장 경영상황 악화 및 입회금 반환 쇄도로 파산해 자산관리공사가 운영했다. 2015년 3월 26일 채권자 케이리유동화전문(유)이 법정관리를 신청했고, 2015년 4월 20일 법정관리 개시가 결정됐다. 더클래식CC 회생계획안의 요지는 입회보증금 채무 출자 전환 89.78%, 현금변제 10.22%이며, 현금변제할 금액은 변제기일에 변제, 기존 회원은 회생계획의 권리 변경에 따라 채무자로부터 현금으로 변제받는 채권액 전액을 지급받음과 동시에 탈퇴한 것으로 간주한다는 것이다. 2016년 5월 부영그룹은 계열사인 부영주택을 통해 제주 더클래식 골프앤리조트 운영업체인 호원을 약 380억원에 인수했다.

떼제베CC

위치: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 동림2길 149

코스 규모: 27홀(파108·9,621m)

자본금 3억 5000만원, 입회금 1063억원, 금융권 부채 약 211억원으로 총부채가 약 1434억원, 세금체납액도 약 24억원으로 골프장 입회금으로 인해 경영난에 직면했다. 입회금 반환 문제로 회원들의 소송이 이어지고 있지만, 일각에서는 골프장 자산이 신탁 등기되어 승소해도 강제집행이 불가하다는 말이 있다. 법원 등기부등본 상에는 신탁등기가 기재되어 있지 않지만 상호간 공증으로 신탁이 가능하므로 알 수 없는 상황이다. 2016년 2월 24일 퍼블릭 전환 동의서가 회원들에게 발송됐고, 주요 골자는 현금과 이용쿠폰으로 일부를 변제하고 차액은 몇 년 거치 몇 년 분할 상환할 것인지 협의를 구하는 것이었다. 국민은행은 청주지법에 옥산레저(주)(떼제베 운영사)를 상대로 부동산에 대한 경매를 신청했으며 법원은 2016년 3월 11일 경매개시 결정을 내렸다. 떼제베골프장이 경매에 붙여진 것은 국민은행으로부터 대출받은 대출금(400억원 대출, 520억원 근저당권설정)을 모두 변제하지 못했기 때문으로 알려졌다. 2016년 10월 4일 청주지방법원에 법정관리를 신청했고, 2016년 10월 11일 청주지법이 포괄적 금지 명령을 공고한 상태다.

레인보우힐스CC

위치: 충청북도 음성군 생극면 차생로 168

코스 규모: 27홀(파108·9,904m)

레인보우힐스CC(동부월드)는 김준기 동부그룹 회장이 대한민국 최고의 골프장을 건설하겠다는 뜻을 품고 만든 야심작으로 클럽하우스 공사비만 300억원이며, 순수 건설비가 약 3000억원에 이르는 것으로 알려졌다. 2014년 동부월드는 38억원 규모 입회금 반환소송에서 패소하면서 유동성위기에 직면했고, 반환해야할 입회금만 2888억원이다. 2014년 흑자전환했지만, 그 이후 계속 적자의 연속이었던 것으로 알려져 있다. 레인보우힐스CC의 운영사인 동부월드의 주주들은 투자 손실이 불가피한 상황이다. 2015년 3월 기준 동부월드 자산은 1950억원, 부채는 2980억원으로 파악되고 있다. 2015년 4월 24일 동부그룹 계열사인 동부월드가 서울중앙지방법원에 법정관리를 신청했고, 서울중앙지방법원 파산부는 2015년 4월 30일 재산보전처분 및 포괄적 금지명령을 내렸다. 2015년 5월 15일 법정관리가 개시됐고, 2015년 12월 11일 회생계획안 인가 결정이 났다.

마에스트로CC

위치: 경기도 안성시 양성면 안성맞춤대로 2134-36

코스 규모: 18홀(파72·6,600m)

2009년 개장한 마에스트로는 창립 분양이 단기간에 마감될 정도로 인기 있는 골프장이었으나 풀빌라와 호텔을 건설하기 위한 금융권 대출, 입회보증금 반환과 골프장 경영난이 겹쳐 지방세까지 체납하기에 이르렀다. 입회금 반환 채무는 1700억원, 이에 2014년 6월 2일 회원들이 법정관리를 신청해 2014년 7월 4일 법정관리 개시가 결정됐다. 이후 인가 전 M&A 작업을 진행해 2015년 9월 17일 부영그룹의 부영주택이 우선인수협상대상자로 선정됐다. 대중제로 전환 운영과 풀빌라 호텔로 수익을 긍정적으로 예상해 인수하게 됐다는 후문이다.

2015년 12월 31일 회생계획 인가 결정 공고가 났다. 원금 및 개시 전 이자 71.5522% 출자 전환, 28.4478% 현금변제 등을 기본으로 하는 회생계획인가 이후 대중제 골프장업으로 사업계획을 변경 신청했다. 회원은 본 회생계획에 따른 채권액을 지급 받음과 동시에 탈회한 것으로 간주, 회원의 사유로 변제할 수 없을 경우에는 채권액을 공탁한 때 탈회로 간주된다. 2015년 12월 법원은 부영주택으로의 매각이 포함된 마에스트로CC 회생계획안을 강제인가키로 결정했고, 법원의 강제인가 결정에 따라 부영주택은 수도권 소재 골프장 인수라는 숙원 사업을 달성하게 됐다. 부영주택은 마에스트로CC 인수금액으로 900억원 이상을 제시한 것으로 알려졌다. 마에스트로는 지난 2016년 1월 대중제 골프장으로 전환됐다.